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房企对赌预期地王频现堪忧

    发布日期:2019-1-29    来源: 五金工具网   编辑:笔名
核心提示:土地市场在5月份重演了2009-2010年比较

土地市场在5月份重演了2009-2010年比较好的癫痫病医院的情景。一个月内,北京、上海、广州轮番出现高价地,多家房企以超过100%、200%的溢价率拿地。随着地价热度上升,业内对于土地市场的溢价风险也开始担忧起来。

万科、保利、中海外在5月份已经减少了拿地。哪个医院治癫痫病专业接受本报记者采访的诸多分析人士认为,目前地价已达高位,最佳拿地窗口期已过。

土地“被高价”的动力

“地方政府的土地营销能力超强,他们选择推地的时间节点与方式,绝对值得玩味。”参与北京通州IV-06竞标的开发商向本报记者透露,公司按照地块周边在售楼价测算的结果报价,却严重低估了政府对底价的设定,“报得太低了”,该地块5月初流标。

接下来通州几块地的出让,让这位开发商感叹仿佛回到了2009-2010年。5月30日,通州台湖地块被北京世纪鸿和李金岭联合体以10.4亿元竞得,楼面单价为13601.1元,溢价率高达242%。

上述开发商分析,在5月初IV-06、IV-07流标后,开发商也摸清了政府的底牌,对地块的测算价都相应提高了。

观察北京市的土地出让节奏,颇为微妙:1、2月份楼市销售火爆时,上演推地盛宴,收金接近去年一半;3月份新国五条出台后土地零出让,5月份市场平稳后又推出大量优质地块,吸引开发商。

广州、上海的推地情形也类似。白云区、大学城等热点区域地块在4、5月份集中推出,而前两个月广州房价连续涨幅领涨全国,房价与地价的联动效应释放明显;上海也是在市场回暖之时,推出多个优质地块“抢收”。

不仅是一线城市地价上涨。中国指数研究院数据显示,5月高价格与高溢价地块明显增加。全国300个城市成交楼面均价为1190元/平方米,环比上涨23%,同比上涨58%;其中住宅类用地成交楼面均价为1648元/平方米,环比上涨21%,同比上涨52%。

CRIC研究中心分析师杨晨青指出,2013年,随着市场行情的转好,企业的拿地热情重新被点燃,土地市场再度成为卖方市场,地方政府上调出让底价自然水到渠成。

北京中原地产市场总监张大伟则认为,这陕西中际中西医结合脑病医院的地图轮开发商频拿地王跟海外融资有关,房企更多是出于估值和融资的考虑在拿地,等于说是被推着走。如佳兆业,其年内海外融资超过80亿,除了借新还旧调整财务结构外,还有余钱拿来买地。

值得注意的是,本轮拿地潮中,中小房企更为活跃。

房企“对赌”调控

分析目前在土地市场表现最为活跃的房企,一类是招商、恒大等龙头房企,销售业绩出色,资金实力雄厚;另一类是佳兆业、旭辉、越秀这些成长型房企,以及来自福建的力量,泰禾、阳光城(行情,资金,股吧,问诊)、正荣等。

其中,引人注目的房企之一是佳兆业。据本报记者统计,仅5月份,佳兆业在上海、广州、杭州拿地共支出约56亿元,前5月拿地支出共81亿元,不仅超过去年全年拿地金额45亿,也几乎与其前5月销售金额相当。

这种表现相当激进。按照万科董秘谭华杰的观点,房企拿地金额占当年销售金额的40%左右,风险是可控的。而按照佳兆业今年销售目标220亿计算,其前5个月拿地金额已接近风险警戒线。而万科、保利、中海外等大型开发商,前5月拿地金额占比均未超过前5月销售金额的一半。

保利地产(行情,资金,股吧,问诊)有关人士对本报记者说,2012年以来,保利地产要求严控土地成本。今年1-4月,保利地产共获取15个项目,10个为底价附近获取。万科总裁郁亮也说,万科绝对不会为了追求土地储备而去拿高价地,在北京、广州近期的土地竞拍中,万科虽然参与举牌,但最终并未拿下高溢价地。万科、保利不约而同地在5月份减少了拿地。

对于部分高价拿地房企存在的“对赌调控放松”心态,多数业内人士认为并不可取。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,现在房价地价已处于高位,已经过了拿地的最好时机;房地产市场是一个短周期市场,升高与回落都很快。土地市场滞后于商品房市场,明年的商品房市场会走弱,后年更弱,房价已进入一个调整期,现在拿地要考虑日后消化的问题。

土地泡沫应予调控

“地王频出,房价上涨过快,必然招致新的调控。”万科总裁郁亮早前已多次提醒。

杨晨青指出,按照以往的经验,每一轮调控之初的土地市场都会经历一段低迷期,持续的时间长则1年以上,短则3-4个月,而像本次调控这样,土地市场不武威癫痫医院哪家最好仅完全没有受到任何影响,拿地积极性反而有增无减的情况,非常罕见。

杨晨青认为,本轮貌似来势汹汹的新国五条正在面临失效的尴尬。限购城市数量没有增加,最受关注的20%的个人所得税,仅北京严格执行。在调控政策真空期内,房企对于后市房价上涨的预期加强,从而推动了土地市场的上扬。

张大伟对本报记者说,本轮拿地潮会推动地价和房价继续上涨,房价调控的难度加大,楼市存在失控的风险。接下来,国家或将出台一些调控政策。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也认为,土地市场泡沫会造成很大问题。下一步,中央应该会出台相关政策来调控房地产市场。更多会在宏观政策方面,如税收、信贷政策。

杨红旭认为,地王会给消费者带来未来房价上涨的心理预期。但消费者预期受诸多方面影响,是短期内可以被改变的,比如,房价、地价若继续涨,宏观调控就会继续加码,短期内会控制住价格,消费者预期也会随之改变。



 
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